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L’art. 4 del DL 50/2017 convertito prevede una specifica disciplina fiscale per le “locazioni brevi”, definite come i contratti di locazione di immobili ad uso abita­ti­vo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la pre­stazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia del locali, stipulati da per­sone fisiche, al di fuori del regime di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gesti­­scono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispon­gono di unità immobiliari da locare.

Le nuove disposizioni si applicano anche:

• ai contratti di sublocazione e
• ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario a­ven­ti ad oggetto il go­dimento dell’immobile da parte di terzi,

se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata mas­sima 30 giorni, eventuali servizi accessori, ecc.).

Ambito oggettivo

Affinché la nuova disciplina possa trovare applicazione, è necessario che si tratti di contratti di locazione (sublocazione o locazione del comodatario):

• aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo;
• di durata non superiore a 30 giorni (per i quali non sussiste l’obbligo di re­gi­stra­zione).

Viene precisato che nel campo di applicazione della norma rientrano anche le locazioni che prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di bian­cheria e di pulizia dei locali.

Ambito soggettivo

La norma richiede che si tratti di contratti di locazione (sublocazione o locazione del comodatario) stipulati:

• da persone fisiche;
• al di fuori del regime di impresa.

Viene precisato che rientrano nell’ambito di applicazione della nuova disciplina non solo i contratti di locazione stipulati “direttamente” dal proprietario, bensì an­che i contratti di locazione stipulati tramite soggetti che:

• esercitano attività di intermediazione immobiliare;
• gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un im­mobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Quest’ultima indicazione è stata inserita in sede di conversione del DL 50/2017 ed ha lo scopo di fugare i dubbi (sorti sulla base della prima formulazione della norma) sul coinvolgimento, tra i soggetti obbligati, di coloro che, pur non quali­fi­can­dosi effettivamente come intermediari immobiliari, svol­gono, però, tramite la fornitura di “servizi web”, un’attività che facilita l’incontro tra domanda e offerta di lo­cazione, come, ad esempio, la nota piattaforma Airbnb.

Servizi accessori

La precisazione relativa alle locazioni che prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia del locali è destinata ad incidere sul­­l’ambito soggettivo della disposizione più che sull’ambito oggettivo. Infatti, la pre­senza di servizi accessori alla locazione, in linea di principio, è un elemento che va considerato al fine di includere la locazione nell’ambito del reddito di im­­pre­­sa. La norma intende, quindi, precisare che la mera presenza di servizi ac­ces­­sori di fornitura di biancheria o di pulizia dei locali non è, di per sé, suf­fi­cien­te ad attrarre la locazione nell’ambito del reddito di impresa. Resta fermo, tut­ta­via, che, ove il locatore agisca in modo professionale, per il numero delle lo­ca­zio­ni poste in essere o per le modalità con cui esse vengono fornite, si rien­tra nel reddito di impresa e non può trovare applicazione la nuova disciplina.

Al fine di agevolare l’individuazione delle locazioni realizzate in regime di im­pre­sa, escluse dal campo di applicazione della nuova disciplina, è stata previ­sta l’ema­­nazione di un regolamento che definisca i criteri in base ai quali la loca­zio­ne breve possa presumersi svolta in forma imprenditoriale:

• in coerenza con l’art. 2082 c.c. e la disciplina dei redditi di impresa del TUIR;
• avendo riguardo anche al numero delle unità immobiliari locate ed alla du­ra­ta delle locazioni in un anno solare.

Cedolare secca

A decorrere dall’1.6.2017, possono applicarsi le norme sulla cedolare secca, di cui all’art. 3 del DLgs. 14.3.2011 n. 23, ai:

• redditi derivanti da contratti di locazione breve (come sopra definiti) sti­pu­lati a partire dall’1.6.2017;
• corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione, stipulati alle condi­zio­ni in presenza delle quali si configura una “locazione breve”;
• corrispettivi lordi derivanti dai contratti conclusi dal comodatario aventi ad og­getto il godimento dell’immobile da parte di terzi, stipulati alle condizioni in presenza delle quali si configura una “locazione breve”.

La prima parte della norma non ha tuttavia carattere innovativo; infatti, come espressamente sancito dall’art. 3 co. 2 del DLgs. 23/2011, la “cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’ob­bli­go di registrazione”, e quindi, per i contratti aventi durata non superiore a 30 gior­­ni nell’anno.

Invece, configura una novità l’applicabilità della cedolare secca ai redditi deri­vanti dal contratto di sublocazione. Tali contratti, infatti, generano redditi diversi, e­sclusi, quindi, dalla cedolare secca (atteso che essa trova applicazione solo ai red­­diti fondiari). Con l’intervento del DL 50/2017, anche tali contratti ed i redditi da essi derivanti possono accedere all’imposizione sostitutiva.

Obblighi a carico dell’intermediario

La nuova norma prevede specifici obblighi in capo ai soggetti che:

• esercitano attività di intermediazione immobiliare;
• gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Obblighi di comunicazione a carico dell’intermediario

In primo luogo, i soggetti sopra individuati devono trasmettere, entro il 30 giu­gno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono, i dati relativi ai:

• contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite;
• contratti di sublocazione breve conclusi per il loro tramite;
• contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento del­l’immobile da parte di terzi ed aventi le caratteristiche delle locazioni bre­vi, stipulati per il loro tramite.

L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi a tali contratti è punita con la sanzione:

• da 250,00 a 2.000,00 euro (art. 11 co. 1 del DLgs. 18.12.97 n. 471);
• oppure da 125,00 a 1.000,00 euro, se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nello stesso termine, viene ef­fet­tuata la trasmissione corretta dei dati.

Obbligo di ritenuta

Viene disposto che i soggetti residenti nel territorio dello Stato, che esercitano attività di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di uni­tà immobiliari da locare:

• qualora incassino i canoni di locazione o sublocazione breve o i cor­ri­spettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il go­­dimento dell’immobile da parte di terzi, oppure intervengano nel pa­ga­men­to dei suddetti canoni o corrispettivi;
• operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’am­mon­ta­re dei canoni e corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario e prov­vedono al relativo versamento e alla relativa certificazione.

A seguito delle modifiche apportate in sede di conversione, la ritenuta deve es­se­re operata al momento del pagamento al beneficiario (e non più al momento dell’accredito). Ove il conduttore paghi direttamente al locatore, non si confi­gura quindi l’obbligo di ritenuta.

Nel caso in cui:

• sia stata espressa l’opzione per la cedolare secca, la ritenuta si intende operata a titolo di imposta sostitutiva;
• non sia stata espressa l’opzione per la cedolare secca, la ritenuta si in­ten­de operata a titolo di acconto delle imposte sui redditi dovute.

Soggetti non residenti

Se i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o gestiscono por­­­tali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con per­­sone che dispongono di unità immobiliari da locare, sono soggetti non re­si­denti:

• in possesso di una stabile organizzazione in Italia, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, ovvero qualora inter­vengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono ai suddetti obblighi tramite la stabile organizzazione;
• riconosciuti privi di una stabile organizzazione in Italia, adempiono agli ob­bl­i­ghi in esame, in qualità di responsabili d’imposta, nominando un rap­pre­sen­tante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’art. 23 del DPR 600/73.

Imposta di soggiorno

I soggetti che incassano i canoni di locazione o sublocazione breve o i corrispet­tivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, o che intervengono nel pa­ga­mento dei predetti canoni o corrispettivi, sono responsabili:

• del pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’art. 4 del DLgs. 23/2011 e del contributo di soggiorno di cui all’art. 14 co. 16 lett. e) del DL 78/2010;
• degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comu­­nale.

Provvedimento attuativo

Con successivo provvedimento dell’Agenzia delle Entrate dovranno essere sta­bilite le disposizioni attuative dei nuovi obblighi di comunicazione e di rite­nu­ta.